住宅購入を検討する方向け情報

建築士&宅建士が失敗しない中古住宅の選定方法を解説!-後編-

前編は長持ちする建物の選び方を解説させて頂きました。後編はおススメ物件や資産価値の残る物件の選び方、さらに家相も取り入れた住宅選びの方法を解説していきます。

目次

3.おススメ物件

3-1.リフォーム済み物件がおススメ。

3-2.見た目だけではダメ構造部分がリフォームされているか。

3-3.他にリフォームされていればラッキーなポイント

4.将来の事を考えて購入しよう。

4-1.将来売れる物件か。

4-2.老後も住める物件か。

4-3.おススメできない物件

5.家族の意見を尊重しよう。

5-1.家相を気にしよう。

5-2.家族みんなの意見を合わすのは大変。

6.地元の不動産屋に相談しよう。

7.まとめ。

3.おススメ物件

みなさんが中古住宅を探す理由は、費用対効果の高い物件を求めているからではないでしょうか?

なので…

①古くてもしっかり建てられていて大きな被害も無い物件

②土地の相場のみで建物の価格がほとんど掛からない物件

この様な物件を探すポイントを解説していきます。

3-1.リフォーム済み物件がおススメ。

まずネットを開きリフォーム済みの物件に目をつけましょう。非常にお得に購入できる物件に出会える事もあります。

しかし、売却目的でリフォームをした物件は土地代にリフォーム代金を上乗せして販売している場合が多いです。

なので土地代金の相場をある程度掴んで、建物➕リフォーム代金をいくらで見込まれた物件なのかを検討しましょう。

例えば…

築30年

土地代1,000万円の相場

1階は3年前に全面リフォーム済み

販売価格1,500万円

この物件の場合、建物は500万円で見込まれています。築30年なので建物の価格はゼロと考えリフォーム費用で500万円を物件に計上されています。

この物件は一度実邸の見学をする価値があります。

実邸を見てあと15年ぐらい住めそうなら買いもありえます。

家賃が掛かる事を前提に考えると…

家賃1ヶ月75,000円  × 12ヶ月

= 年間90万円も掛かります。

17年 ×  90万円  =1千5百30万円

家賃を17年で1千5百万円も払う計算になります。

購入した物件に15年〜17年住むことがでかきれば払うはずの家賃分で物件が購入できます。

家賃なら消え金ですが、この場合は建物の価値がゼロになっても土地が残ります。

17年後に住めなくなっても建物を潰して売れば1千万円近くプラスになる計算になり

1千万円の資産を作る事ができます。

リフォーム済みの物件はまだまだ長く住める、家賃の支払いを辞めて資産形成にまわそう。

 

3-2.見た目だけではダメ、構造体に関わる部分がリフォームされているか。

リフォームと言っても色々あります。

例えば…

全面リフォームといっても

・フローリング張替え

・クロス張替え

だけでも一様は全面リフォームになります。

しかしこれだけでは室内を美観的に小綺麗にするリフォームだけをしてとにかく早く売りさばきたいという販売者側の思いが丸見えです。

構造体に関わる部分がしっかりとリフォームされているかが重要なんです。

例えば…

・屋根の葺き替えをしている。

⇒雨漏の心配がない。

・外装工事(塗装)がされている。

⇒塗料で建物全体を保護されている。

・断熱材を壁、床に入れるリフォームをしている。

⇒断熱効果で快適な生活&構造体の結露による腐食を防げる。

・窓にペアガラスor内窓を設置している。

⇒断熱効果で快適な生活が出来る。

・ユニットバスに変わっている。

⇒水漏れによる腐食が無い&掃除がし易くて快適。

この様に美観だけでなく、建物の耐久性を上げる&快適に過ごせるリフォームがされた物件を探しましょう。

3-3.他にリフォームされていればラッキーなポイント。

①給湯器の型式が比較的新しい。

⇒給湯器は15年くらいで寿命がやってきます。比較的最近交換されていればラッキーです。

逆に近々寿命が近づいているならマイナスポイントです、標準的な給湯器で20万〜30万円、エコキュートなら50万〜70万円交換に費用が発生します。

※給湯器にラベルが貼ってありますので確認してください。

②カーポート・テラスが付いている。

⇒カーポート・テラスが付いていれば非常に便利です。

車が常に雨ざらしでは車も痛みますし、雨の時出入りも困難です。

また、テラスが無ければ洗濯物を干すのに苦労します。

新しく付ければ最低でも20万円はします。

③インターホンが新しい。

⇒インターホンの耐久年数は10年〜15年です。壊れたら4万〜6万円は掛かります。

ご近所さんの目めあるので壊れたままというわけにはいかないでしょう。

4.将来の事を考えて購入しよう。

家は大きな買い物です、将来の事もよく考えて購入しましょう。

突然会社から転勤の辞令が出るかもしれません。

※今は無くても会社が事業拡大するかもしれません。

また、場合によっては離婚する事もありえます。

不測の事態に対応し易い物件を購入しておく事でリスクを回避しましょう。

4-1.将来売れる物件か。

将来売れる物件とは需要がある物件です。

予算もあると思いますが出来れば次の物件を購入したい所です。

①駅から徒歩10分圏内

②役所から徒歩5分圏内

③小学校まで徒歩5分圏内

④大規模住宅地

ここを狙ってお得な物件を探しましょう。価値が下がりにくく、売りやすいです。

最悪どれか1つは取り入れましょう。

4-2.老後も住める物件か。

人生100年時代と言われています。

なので、老人になっても住める家にしておく事をオススメします。

家と年金があればそれなりに生きて行けると思います。

また、場合によっては両親を自宅で介護する必要が出てくるかもしれません。

その為に住まいを変えなければいけない様ではいくらお金があっても足りません。

老後にオススメ物件⬇︎

①玄関まで階段が3段以内で上がれる。

②スロープが設置されている。

③日当たりが良い。

④徒歩圏内に買い物できる場所がある。

将来を見据えて物件を購入しましょう。

①介護するなら段差は3段が限度でしょう。②スロープがあれば基本大丈夫です。③老人は家に長く居るので日当たりが悪いと過ごしにくい。④買い物し易い場所じゃないと交通手段がないので最低コンビニ徒歩圏内にしましょう。

4-3.おススメできない物件

資産価値が下がっていきそうな物件は買わないほうがよいでしょう。

資産価値が下がる住宅⬇︎

①駅から遠い郊外の小規模住宅地

②浄化槽設置物件

③プロパンガス地域

④玄関まで階段がやたら多い家

⑤建物に囲まれたかなり日当たりの悪い家

⑥治安の悪い地域

1つくらいならなんとかなるかもしれません、2つ以上当てはまる物件は絶対に辞めましょう。

①他の建物と一緒に古臭い小規模な住宅地が形成されて資産価値は下がる一方でしょう。メリットは初期費用が安く済む事のみり。売りたくても買い手がつきにくいでしょう。

※もう既に下がり切った価格の住宅に安く住み、売れなくても一生住むから良いと考える場合は有りかも。

②まず浄化槽の点検メンテナンス費が掛かり勿体ないですし、悪臭がします。売りたくても買い手が見つからないでしょう。

③プロパン地域はガス代も高いし田舎の印象オススメしません。

④介護までいかなくても、毎日登り降りするだけでも大変です。買い物袋をさげたり、赤ちゃんを抱っこしたりして登ってる最中に後悔してくるでしょう。

ちなみに見た目だけで考えると家がお城みたいに見えてカッコ良く見えますが惑わされてはいけません。

⑤日当たりの悪い家は気分も暗くさせます。自分の家に愛情が持てなくなるとメンテナンスの事にも無頓着になり老朽化も早まります。

⑥治安が悪ければ元も子もありません。

5.家族の意見を尊重しよう。

家は非常に高価な物で交換する事もなかなかできません、家族の意見を踏まえて考えなければ後から『あなたか選んだ家は失敗だった』と言われれば最悪です。家選びの失敗で夫婦関係が悪化して離婚に至るケースもあります。自分だけの意見で物件を決める事はせずに家族の意見も尊重しましょう。

また、両親の意見も入ってくる事が予想されます。こちらも無視できません。人の意見はありがたく受け止めましょう。

5-1.家相を気にしよう。

家探しをしているとおじいちゃんおばあちゃんに家相がいかに大切か説かれる事があるでしょう。

家相は平安時代(西暦794年〜)に中国から伝わってきた考えのようです。特に気にすべきは鬼門です。鬼門(きもん)とは、北東の方位の事です、陰陽道では鬼が出入りする方角であるとして、万事に忌むべき方角としています。

家の中心から北東の方位に水廻り(風呂、トイレ、キッチン、洗面、玄関)が配置されている物件は災いが訪れるかもしれません。

昔の人の考えを無視するか、取り入れるかはあなた次第です。

私は気にして物件を購入しました、そして『やっぱり何かあったら時に後悔するかも』と思う方は家相の考えを取り入れ物件探しをする事をオススメします。

また、家相には裏鬼門(北西の方角)もあります。鬼門から裏鬼門までの直線上に水廻りがない事がベストです。

しかし、鬼門に水廻りがまったくない物件は少ないです。

なぜなら、よく過ごすリビングを日当たりの良い南側にもってきて広く使うからです。

そして北西に水廻り4点セットを集中させるにはある程度広めの家でないとプラン上難しいので、結局北東に水廻りが進出してきます。

しかし、諦めるのは早いです。古い住宅が建てられた当時は現代よりも家相を気にする人が多く存在しました。なのでじっくり探せば見つかると思います。

鬼門に水廻りの無い建物をさがそう。

 

5-2.家族みんなの意見を合わすのは大変。

家族みんなの意見を合わせるのは大変です。

例えば僕の場合…

僕…安くて資産価値が下がりにくい長持ちする物件が良い。

母…老人になっても住めるようにバリアフリーが整った家にしなさい。大きい道路沿いの家は子供が危ないからダメ。

嫁…駅前が良い、綺麗な家に住みたい。日当たりの良い家が良い。

嫁母…家相の先生に家を見て貰ってOKが出れば大丈夫。実家から遠くに行くのはダメ。

嫁父…自分達の収入に合った家を買いなさい。治安の良い場所にしなさい。

覚えているだけでも様々な意見が出てきました。こちらの全ての意見が反映された家を探すのは苦労します。

しかし、様々な人の意見を取り入れる事で自分だけで考えるよりも満足度の高い家を見つける事が出来ます。

ちなみに僕はこの全ての内容が反映された家を見つける事が出来て、すごく快適に過ごせています。

自分一人で考えていても良い結果は得られなかったと思います。

家族みんなが納得する家を探す事で、幸せな暮らしを実現できる家が手に入る。

6.地元の不動産屋に相談しよう。

ネットに載せていない物件もありますので地元の不動産屋さんにも何社か相談しましょう。

不動産屋さんへの相談にもポイントがあります。⬇︎

①横柄な態度は厳禁。

②探している物件内容を具体に伝える。

③良い物件があれば直ぐにでも買うという意思を伝える。

④担当者を褒めよう。

⑤値引き交渉して貰おう。

順番に解説します。

①横柄な態度は厳禁。

⇒こちらは客だという態度は厳禁です、良い物件を紹介して貰う為には担当者に良い印象を与えて、良い物件を回して貰う必要があります。

親戚のおじさんにお願いする様な感じで『忙しいのにお手間とらせてすいません』という態度で営業マンと接しよう。

②探している物件内容を具体的に伝える。

⇒立地、価格、出来ればリフォーム済みの物件、今気になっている物件等。出来るだけ詳しく情報を伝えましょう。

せっかく探して貰って物件が的外れではお互いに時間の無駄です。

また、営業マンは大概忙しくしながらノルマを追いかけています。こちらが抽象的な事ばかり言っていると『あのお客さんは何を持って行っても検討するだけでなかなか決めてくれないだろう…』と思われてしまいます。

そんな状態では良い物件は出てこないでしょう。

③良い物件があれば直ぐにでも買うという意思を伝える。

⇒担当者も営業のノルマがあります。なので物件がすぐに決まりそうな人から先に順番で良い物件を紹介していく傾向にあります。

『このお客は買ってくれる可能性が高い』と思わせれば良い物件を持ってくるようになります。

④担当者を褒めよう。

人間褒められれば気分が良くなって『この人の為に頑張ろう』と思うものです。

接客を褒めても良いし、スーツの着こなしを褒めても良いです。

褒めるポイントは担当者がこだわってそうな所を探す事です。

喜ばせておいておいしい所を貰って行きましょう。

⑤値引き交渉して貰おう。

担当者に値引き交渉をして貰う事は大切です。良い物件が見つかり1,500万円で購入しようと決意しても『1,400万円なら即決で買います』。と言って交渉しましょう。

『即決します』と言う言葉はインパクトがあります。

たった一言で数十万円変わるのは大きいです。

まとめ

物件は様々なものがありますが、住宅は購入してから長く住み続けるものですから、今の事だけでは無く将来の事を見据えて家族みんなが納得感のある良い物件選びをしましょう。

そうして手に入れた家には愛情が持てて、家族みんなが幸せに暮らせるでしょう。