住宅購入を検討する方向け情報

建築士&宅建士が失敗しない中古住宅の選定方法を解説!-前編-

中古住宅の購入を検討中だけど欠陥住宅だったらどうしよう。騙されてないか?

そんな悩みをお持ちの方が安心して住宅を購入できる方法を解説します。

僕は大学卒業して以来13年間住宅業界で働いている二級建築士&宅建士です。自宅は築36年の中古住宅を購入しましたが快適に生活しています。その経験を交えながら失敗しない中古住宅の購入方法を解説します。

 

目次

1.まず安心できる建物か判断しよう。

1-1.新耐震基準に沿った建物か。

1-2.築年数は何年か?

2.注意すべき建物の老朽化の原因ベスト5(ファイブ)

2-1.【建物老朽化の原因第1位】設備からの水漏れによる構造体の腐食

2-1-1.床下に潜り配管廻りや床下全体に水漏れがないかを確認する。

2-1-2.基礎の点検口や換気口から床下全体をある程度見渡せるか。

2-1-3.配管が床下で地中に埋まっているか、地上で露出しているか確認する。

2-1-4.キッチンや洗面台の配管廻りの底板が腐っていないか、点検口があれば外して中を見る。

2-1-5.浴室はユニットバスかタイルの在来浴室かを確認する。

2-2.【建物老朽化の原因第2位】地面の湿気からくる床下廻りの腐食&白蟻被害

2-2-1.床下の地面の土が湿気ていないか。

2-2-2.基礎廻りに点検口や換気口が十分についているか。

2-2-3.防水シートが引かれているか。

2-2-4.ベタ基礎ならOK

2-3.【老朽化の原因第3位】屋根やベランダからの雨漏れ

2-3-1.天井にシミが無いか。

2-3-2.天井点検口がないかチェック

2-4【老朽化の原因第4位】結露による腐食&室内の痛み

2-4-1.結露による室内の腐食をチェック

2-4-2.その他室内のチェック

2-4-3.鍵関係のチェック

2-5.【建物の老朽化の原因第5位】地盤沈下により建物の傾き

2-5-1.基礎・犬走りに大きな割れは無いか。

2-5-2.以前の地目は田んぼではなかったか。

2-5-3.ビー玉を転がす。

3.おススメ物件

3-1.リフォーム済み物件がおススメ。

3-2.見た目だけではダメ構造部分がリフォームされているか。

3-3.リフォームされていればラッキーなポイント

4.将来の事を考えて購入しよう。

4-1.将来売れる物件か。

4-2.老後も住める物件か。

5.家族の意見を尊重しよう。

5-1.縁起を気にしよう。

5-2.家族みんなの意見を合わすのは大変。

6.地元の不動産屋に相談しよう。

7.まとめ。

1.まず、安心できる建物か判断しよう。

中古住宅購入の成功の秘訣は『購入後安心して住める&メンテナンスに金が掛からない』建物を見つける事です、建物が本当に大丈夫かどうか判断するポイントをお伝えしていきます。

1-1.新耐震基準に沿った建物か?

建築年月日が昭和56年6月より古い建物はおススメしません。現在より38年前に大きく建築基準法が改正されました。

建築基準法には工務店やハウスメーカーが家を建てる上での最低限の基準が決められています。

よって、この時期以前に建てられているという事はゆるゆるの基準で建てられた建築物だという事です。

必ずダメだとは言えませんし、実際僕が購入した中古住宅はこの昭和56年6月以前の建物です。ただ素人がこの手の建物に手を出すのは正直危険ですのでおススメできません。

1-2.築年数は何年か?

昭和56年6月以降に建築された建物でも安心できません。一般的な木造住宅の寿命は30年程度と言われています。

築25年の木造住宅を購入したら購入からたった5年で一般的に寿命と言われる築年数まできてしまいます。

見た目が綺麗だから大丈夫と思って購入したけど5年で雨漏れ、白蟻に気づかずに本当に5年で家が駄目になってしまった。となれば補修費用に数百万円とかかってしまう事も有ります。

古い家を購入する時は数年後にメンテナンス代が掛かる可能性も考えて購入するという事は大前提です。

しかし、建物を見極める事でメンテナンス費が掛かりにくい建物を選ぶことが出来ます。その方法を解説していきます。

建物が老朽化してくる箇所はある程度決まっています。⬇︎

2.注意すべき建物の老朽化の原因ベスト5(ファイブ)

1位 設備からの水漏れによる構造体の腐食

2位 地面の湿気からくる床下廻りの腐食&白蟻被害

3位 屋根やベランダからの雨漏れ

4位 結露による室内の腐食

5位 地盤沈下により建物の傾き

一般の木造住宅でメンテナンスを全くしない状態でいると築30年前後でこれらの事象が併発して建物の寿命がやってきます。

よって中古住宅を選ぶ段階でこれら5点が問題ないかをチェックする事でリスクを回避しましょう。

それではチェック方法を順番に解説していきます。

2-1.【建物老朽化の原因第1位】設備からの水漏れによる構造体の腐食

水漏れは最も危険!!

水漏れを放っておくと木材は水を含み直ぐにブヨブヨになり、次第に腐っていきます。そのスピードの速さが恐ろしい。

水漏れは発見しにくい!

しかも水漏れは発見しにくいのが特徴です。配管は外部の地中から建物の床下に入り込んで蛇口まで伸びています。私達が普段目にするのは蛇口だけでその他全ては隠蔽されています。

知らない間にチョロチョロ漏れていて気づいたときには湿気が廻り構造体やその他木材、断熱材がやられてしまいます。

湿気が多い場所は白蟻が発生し易い

気づかずにそのまま放置すれば湿気に白蟻が寄ってきて食べられます。そうなれば甚大な被害が発生します。

なので…

検討している中古住宅が水漏れや白蟻被害に遭っていないか、遭いにくい住宅かをチェックしましょう。

⬇︎チェックする項目

①床下に潜り配管廻りや床下全体に水漏れがないかを確認する。※結露している場合もある。

②基礎の点検口や換気口から床下全体をある程度見渡せるか。

③配管が床下で地中に埋まっているか、地上で露出しているか確認する。

④キッチンや洗面台の配管廻りの底板が腐っていないか、点検口があれば外して中を見る。

⑤浴室はユニットバスかタイルの在来浴室かを確認する。

2-1-1.床下に潜り配管廻りや床下全体に水漏れがないかを確認する。

実際に床下に潜り込んで水漏れや湿気が無いか確認しましょう。

※自分で床下に潜るのはかなり抵抗があると思います。なのでおススメはプロに任せる事です。白蟻屋さんに電話して『点検してください』と頼めば大抵は無料で点検して貰えます、『一緒に設備廻りの水漏れがないかも見て写真も撮ってください』と要望を出せば受けて貰えると思います。白蟻の確認もできて一石二鳥です。

ただ、白蟻屋さんも無料で来るのは営業をする為なのでけっこう営業されるかもしれませんので注意して下さい。

床下に潜るには基礎の廻りに点検口があれば簡単に入れます。無ければ床下収納庫を開けて入ります。

両方無い場合は畳を上げて床板がカットされてる箇所を探します。

3つ共無い場合は大工さんに床をカットして点検口を付けてもらわないと床下に入れません。

しかしまだ自分の物になってない不動産の床を切るわけにもいきませんので入れなければ諦めるしかないかと思います。

それと床下に入れないようなメンテナンスに無頓着な工務店が建てた家は他の部分の仕上がりも悪い可能性がありますのでその様な物件はあまりオススメしません。

床下で水漏れを発見して腐り始めている様であれば程度によりますが物件を見合わせた方が良いと思います。

2-1-2.基礎の点検口や換気口から床下全体をある程度見渡せるか。

基礎の点検口や換気口から床下全体をある程度見渡す事が出来る建物は良い建物です。気なった時気軽に確認出来るので、床下にいちいち潜る必要が無くなります。

しかしこれに当てはまる建物はそんなに多くはありません。

なので見れない建物でもそれが悪いわけではなく、見れる建物が優れていると考えてください。

2-1-3.配管が床下で地中に埋まっているか、地上で露出しているか確認する。

①配管が床下で地中に埋まっていて立ち上がり部分のみが見えている物件。

②配管が床下の地上で横に這っているのが見えている物件。

この場合では②が優れている建物になります。配管地中に埋まっていると配管経路が分からないので途中の継ぎ目などで水漏がしていても発見しにくいからです。②であればラッキーです。

しかし、およそ築20年以降の古い物件は大概地中に埋まっている場合が多いので古い物件なら①であっても仕方ないと考えましょう。

2-1-4.キッチンや洗面台の配管廻りの底板が腐っていないか、点検口があれば外して中を見る。

水廻りは部屋内からも水漏れを確認しましょう。蛇口の継ぎ目等からチョロチョロ水漏れがして知らない間に底板が腐っている場合もあります。その場合は床の中も腐り土台などの構造体も腐らせている場合があります。点検口があれば必ず開けて確認しましょう。

2-1-5.浴室はユニットバスかタイルの在来浴室かを確認する。

浴室がタイルの在来浴室であれば高い確率で土台が腐っているでしょう。これは点検方法がありません。在来浴室は土間の上にタイルを施工しているだけなので長い年月をかけてビビ割れが起こり水が徐々に浸透します。これは防ぎ用がありません。

築25年以上で在来浴室の場合はユニットバスへの交換が必須です。放っおくと土台が更に腐り白蟻にやられます。しかもモルタルで囲われれている為床下から見ても被害があるのか無いのか分かりにくいです。

在来浴室からユニットバスへ交換すれば60万円〜100万円近く掛かってきます。この費用が物件価格にプラスで掛かる事を覚悟しましょう。

在来浴室の場合は必ずユニットバスへの交換が必要。

設備からの水漏れ関係は以上です。水漏れを発見した場合は補修が必須です。物件を購入前にプロに見てもらい幾ら掛かるのか確認してから次に進みましょう。

 

2-2.【建物老朽化の原因第2位】地面の湿気からくる床下廻りの腐食&白蟻被害

水漏れが無くても床下の地面から来る湿気で床下全体がジメッと湿気ている物件は要注意です。

白蟻は湿気に寄ってきます。放っておくと白蟻にやられて建物に甚大な被害発生します。

チェックする項目⬇︎

①床下の地面の土が湿気ていないか。

②基礎廻りに点検口や換気口が十分についているか。

③防水シートが引かれているか。

④ベタ基礎ならOK

2-2-1.床下の地面の土が湿気ていないか。

床下の地面の土が湿気ているか確認しましょう、土がサラサラであれば問題無し。多少の湿気は要注意。ジトっとしてれば危険です。

ジトっとしていれば白蟻の被害が無くても土台や床裏の様々な部材に湿気がまわり床鳴りの原因になります。

 

2-2-2.基礎廻りに点検口や換気口が十分についているか。

基礎廻りに点検口や換気口がたくさんあれば湿気がこもり難いので良いです。

およそ4〜5mに1ヶ所は欲しい所です。風が床下を通る事で湿気がなくなります。

※築浅の物件は換気口がなく『基礎パッキン』という樹脂状の部材を基礎と土台の間に入れて、床下に風邪が通る構造にしています。こちらの場合は点検口がなくても大丈夫です。

2-2-3.防水シートが引かれているか。

防水シートが引いてある物件は良い物件です。地面全体に透明のシートを敷く事で湿気がシート内でおさまっているのが確認できると思います。これにより建物に被害が出るのを防いでいるのです。

ただしあまりにもシート内が湿っている物件は、上まで湿気が上がってこないとはいえ、シート内の環境は最悪です。白蟻の被害が今後発生する可能性はありますので要注意です。

2-2-4.ベタ基礎ならOK

ベタ基礎と呼ばれる、建物の床全体をコンクリートで覆っている物件は湿気にやられる心配はほぼありません。

※絶対安心ではないのでチェックは必要

床下の湿気は以上になります。

床下の湿気は床鳴りや白蟻繁殖の原因になるので要注意です!!土がジトっとしている状態で放置すれば家の寿命はあっという間にやってきますので必ずチェックしましょう。

2-3.【老朽化の原因第3位】屋根やベランダからの雨漏れ

雨漏れが起こると『そろそろ寿命が来た』という雰囲気になると思います。雨漏れチェックも必須です。

チェックするポイント⬇︎

①天井にシミが無いか。

②天井点検口がないかチェック。

こちらをチェックしましょう。

2-3-1.天井にシミが無いか。

家全体の天井にシミがないかチェックしましょう。

雨漏れと言ってもじゃじゃ漏れになる事はあまりありません。屋根やベランダの隙間から微妙に雨漏れがしてくるパターンが多いです。

なので微妙なシミを探していく作業になります。

天井の隅っこだけクロスが剥がれているなども要注意です。

持ち主も気づいていない微妙な雨漏れが起こっている可能性があります。

雨漏れが起こっていれば大変です、屋根を葺き替えるとなれば軽く100万円は飛ぶでしょう。

屋根の雨漏れは葺き替えじゃなくて部分補修をしようにもどこから漏れているのが突き止めることが難しいのが特徴です。

点検にも高所作業になりますので非常に危険です。死亡事故でも起これば雨漏れどころではなくなるでしょう。

屋根の雨漏れは漏れているヶ所を探すのも困難です。葺き替えになれば軽く100万円は飛んでいきます。シミがないか十分にチェックしましょう。

2-3-2.天井点検口がないかチェック

天井点検口があれば屋根裏が一望できて雨漏れの有無がかなり分かりやすくチェックできます。

しかし、天井点検口が付いてる中古住宅は少ないです。

なので大工さんに作ってもらわないといけません、しかしまだ自分の家でもないのに天井に穴を開ける訳にはいかないと思います。

物件を購入まじかで屋根のシミを発見してしまった時などは思い切って天井に穴を開けて見せて貰うのも有りでしょう。

天井点検口があればラッキー必ず雨漏れをチェックする。

2-4【老朽化の原因第4位】結露による腐食&室内の痛み

結露による室内腐食は他の項目に比べて即効性はありませんがジワジワと老朽化が進み様々なヶ所と併発する事で建物の価値を損ないますので要注意です。

チェックするポイント⬇︎

①結露による室内の腐食をチェック

②その他室内のチェック

③鍵関係のチェック

2-4-1.結露による室内の腐食をチェック

窓廻りは結露しやすく、窓枠やフローリングが腐食しがちです。一見綺麗に見える部屋でもこういったヶ所が腐食していると、よく見ると古くさい感じの印象になってしまいます。

また、窓枠やフローリングが激しく傷んでいる場合は、結露の量もかなり多いと予測されます。気を抜くとすぐにカビが発生するので健康被害も心配です。

さらに、結露が多いという事は断熱性能も低い事が予測されます。断熱性能が低ければ夏は暑く、冬は寒いという事です。

快適性が悪く、更にエアコンなどの光熱費もかさむ可能性が出てきます。

窓廻りがかなり傷んでいる物件は結露が心配される。断熱効果も低い事が予測され、生活環境や光熱費も心配される。

2-4-2.その他室内のチェック

・収納内部のカビをチェックしましょう。

カビは発生して放置すると拭いても色が落ちなくなります。湿気の多さの判断に目なもなりますので、必ずチェックしましょう。

・床鳴りのチェックをしましょう。

後から気づくと良い気分でなくなると思いますので全体の床をチェックしましょう。

・建具の動きをチェックしましょう。

扉の底が擦っていたり、引き戸の動きが悪かったり後から気づくと良い気分でなくなると思いますので建具全てをチェックしましょう。

・冷蔵庫&洗濯機が置けるスペースがあるかチェック

一般的に最低60センチ以上で設計されます。この寸法以下なら機種が限定されてくるので気をつけましょう。ベッドも同様です。

手持ちの冷蔵庫・洗濯機・ベッドが置ける寸法があるかチェックしましょう。

2-4-3.鍵関係のチェック

玄関ドア・勝手口・窓の鍵が掛かりにくくないかチェックしましょう。これを見逃すと後からストレスになります。

また、引き渡し時には鍵を渡されますが引越し前に鍵の交換は済ませた方が良いでしょう。鍵屋さんに行けばいくらでもスペアキーを作る事が出来ますので防犯上不安が大きいです。

玄関ドア・勝手口の鍵は防犯上必ず交換しましょう。

2-5.【建物の老朽化の原因第5位】地盤沈下により建物の傾き

地盤沈下は起こる可能性は低いですが、一度起これば最後、修正するのに最も費用が掛かります。もはや建物の寿命が来たと言っても過言ではありません。しっかりとチェックしましょう。

チェックするポイント⬇︎

①基礎・犬走りに大きな割れは無いか。

②以前の地目は田んぼではなかったか。

③ビー玉を転がす。

 

2-5-1.基礎・犬走りに大きな割れは無いか。

基礎や犬走りに大きな割があれば地盤沈下を疑いましょう。建物が沈下していく過程で必ず割れてきます。また、建物が地面にめり込んでいるようなヶ所がある場合は高い確率で地盤沈下していると言えるでしょう。怪しければプロに見て貰いましょう。

※建物の沈下を直すには建物をジャッキで持ち上げて基礎を打ち直す事で修正できますがかなり高度な技術を要する為何百万と費用が掛かります。

2-5-2.以前の地目は田んぼではなかったか。

地盤の緩い土地は沈下が起こりやすいです、田んぼであった土地は危険です。建築した工務店が行なった地盤改良が不十分であれば沈下していく可能性は高いです。

建売住宅などでどこの工務店が建てたのかわからない建物が田んぼのであった土地の上に建てられている場合は特に注意が必要です。

【調査方法】
1. 過去の住宅地図を探す
おそらくその土地の住所の図書館に行けば、過去の住宅地図が保管されていると思います。10年間隔くらいで住宅地図を見せてもらってコピーを取りましょう。

2. 土地登記簿謄本
その住所の法務局に行き、「コンピュータ化前の土地の閉鎖謄本」をもらいましょう。昔 土地が何に使われてきたか わかります。

3. ハザードマップの調査
各自治体で、防災用のマップ(ハザードマップ)を作っています。役所にてもらってくるかネットで探して下さい。

4. ヒアリング調査
役所にいった際に、防災課、建築課などに言って、相談してみてはどうでしょう。
また近くの地場の不動産屋(老舗の)なんかで、軽く聞いてみるなどもいいと思います。

2-5-3.ビー玉を転がす。

原始的な方法ですが、試してみた方が良いです。ビー玉が転がる様ならば①地盤沈下②床の土台や根太等木材の腐食や痩せで床が沈下。のどちらかが起こっています。

どちらにしても長く住むのま難しそうですので必ずチェックしましょう。

という事で前編は長持ちする建物の選び方を解説させて頂きました。後編はおススメ物件や資産価値の残る物件の選び方を解説していきますので是非続きも読んで下さい。

後編はこちら